Assetsa

Skapa värde för dina pengar idag

Investera i aktier vs fastigheter

Funderingar, Hävstång, Investera, passiva inkomstkällor

I skrivande stund äger jag både en bostadsrätt och en portfölj med aktier. Min investeringsstrategi varje månad har gått ut på att sikta på en hög sparkvot och avsätta dessa pengar främst genom att köpa aktier, eller låta dem ligga och bygga upp en buffert. Anledningen till dagens inlägg är att på senaste tid har jag fått mycket inspiration av en vän som byggt upp miljonbelopp genom investering i fastigheter de senaste 5 åren. Hans princip går ut på att använda OPM (Other People’s Money), dvs. andra personers pengar som främst är banken och på så sätt fått riktigt hög avkastning på sitt egna kapital. Principen kallas också för hävstångsinvestering.

Att låna pengar av banken vid köp av fastigheter är mycket vanligt. Att låna pengar för att investera i olja och aktier är lite svårare. Anledningen är att banken använder ditt fastighetsköp som pant och ett kvitto att fastigheter ger historisk positiv avkastning över tid går de med på att låna ut denna enorma summa pengar till dig.

Det han investerar i flitigt är nyproduktion, dvs. han anmäler intresse till ett fastighetsbolag som har ett projekt att bygga x antal fastigheter som kommer vara klart 2019-2020. Till detta betalar han en handpenning på kanske 25 000 kr och resterande summa när projektet är klart. Många gånger kan han hitta en köpare innan han får nycklarna och tjäna sexsiffrigt belopp direkt. Andra gånger kanske det inte går att sälja direkt med bra vinst och därför varit tvungen att bo där istället – tills det har gått upp igen. Hur är avkastningen jämfört med enbart köp av aktier?

För det första behöver du en kontantinsats på minst 15 % av bostadens värde, då pratar vi om 225 000 kr till 450 000 kr beroende på om bostaden kostar 1,5 eller 3 miljoner. Dessa pengar måste finnas tillgängliga på kontot och för mig som inte har så hög buffert innebär det att spara minst 2-4 år för att nå upp till detta belopp.  Om jag sparar så stort i buffert missar jag potentiella utdelningar och kursuppgång. Och det har visat sig vara fördelaktigt att t.ex. fördela sina inköp på börsen månadsvis så man får en jämnt snitt på inköpspris.

Att investera i fastighetsaktier och investera i fastigheter är inte riktigt samma sak, då det förstnämnda är svårare att använda sig av OPM. Dessutom är det mycket farligt att investera i hävstång om du inte har en backup plan. En backup plan i detta fallet kan vara andrahandsuthyrning ifall en bostadskrasch sker, detta kan ta många år att återhämta sig och du får vara beredd på att inte få tillbaka dina pengar på väldigt länge.

Worst-case scenario:

Tänk dig att du har sparat ihop 500 000 kr i kontantinsats och med dessa har du fått ett lånelöfte av banken att låna pengar för att köpa 2 st bostadsrätter värderat till 4 000 000 kr idag. Du har alltså lånat 3 500 000 kr och skrivit på ett upplåtelseavtal eller förhandsavtal och är därför bunden till affären. Efter ett år är bostadsrätterna klara men bostadspriserna har i detta skede rasat med 20 %. Du sitter alltså med en förlust på 800 000 kr. Detta belopp kan ta många år att spara ihop, om inte hela livet för de som har låg inkomst och höga utgifter.

Reflektioner och slutord

Investera i fastigheter för och nackdelar:

+ Du kan lättare låna pengar och utnyttja hävstångseffekten, dvs. mer avkastning på eget kapital.

+ Ifall värdet sjunker drastiskt kan du hyra ut den och därmed har du skapat en passiv inkomst.

+ Du lägger inte alla ägg i samma korg som t.ex. börsen.

– Kräver mycket i kontantinsats.

Det som är trevligt med börsen är att du kan köpa aktier/fonder även med småbelop. Ifall jag satt med 500 000 kr i kontanter skulle jag absolut lagt en stor andel av dessa, säg 350 000 kr i kontantinsats och investerat i fastigheter. Och resterande belopp i aktier och buffertkonto. Nu sitter jag inte på denna lyx och kommer fortsätta placera pengarna främst på börsen.

Kommentera

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.